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Immobilien Begriffe von A-Z

Als Eigentümer müssen Sie kein Immobilienspezialist sein!
Aber es hilft, zumindest mit den Grundbegriffen vertraut zu sein. Hier finden Sie in alphabetischer Reihenfolge die wichtigsten Themen erklärt, denen Sie als Hauskäufer und als Verkäufer begegnen werden.
Für Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.


Auflassung

Die Auflassung ist ein Begriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und bezeichnet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel beim Kauf von Wohnungen, Häusern oder Grundstücken. Hierzu müssen beide Parteien bei gleichzeitiger Anwesenheit bei einem Notar eine dingliche Erklärung über die Übereignung der Immobilie abgeben. Diese öffentliche Beurkundung ist zum Nachweis der Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich, damit die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch vorgenommen werden kann. Die Übereignung (Auflassung und Eintragung) ist ein sogenanntes Verfügungsgeschäft und unverzichtbar beim Wechsel eines Eigentümers, da gemäß des deutschen Rechtes ein Eigentümerwechsel nicht bereits mit dem Verpflichtungsgeschäft (einem Kaufvertrag) stattfindet.

Auflassungsvormerkung

Da die Änderung des Eigentümers im Grundbuch erst nach Kaufpreiszahlung erfolgt, wird durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (auch Eigentumsvormerkung genannt) in Abteilung zwei des Grundbuches das Grundbuch gesperrt. Durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung ist keine Eintragung mehr ohne Zustimmung des Käufers möglich, beispielweise die Eintragung einer Grundschuld. Die Auflassungsvormerkung dient also dem Schutz des Käufers einer Immobilie, schützt aber auch die Interessen der finanzierenden Bank, welche oft erst Darlehen gewährt, wenn der Eintrag im Grundbuch vorgenommen ist.

Besitzübergang

Der Besitzübergang beschreibt den wirtschaftlichen Übergang einer Immobilie vom Verkäufer an den Käufer und regelt den genauen Termin, zu welchem das Nutzungsrecht an der Immobilie auf den Käufer übergeht. Mit dem Besitzübergang erfüllt der Verkäufer einen Teil seines Verpflichtungsgeschäftes, daher wird als Zeitpunkt meist die Zahlung oder Sicherstellung des Kaufpreises festgelegt. Bei vermieteten Immobilien stehen dem Käufer ab Besitzübergang die Rechte zu (z.B. Mieteinnahmen) und er hat die Pflichten zu übernehmen (z.B. Hausgeldzahlungen, Grundbesitzabgaben, etc.).

Beurkundung

Grundstückskaufverträge sind beurkundungspflichtig. Nach § 311b BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Danach sind mündliche Verträge oder privatschriftliche Vereinbarungen wegen der Nichtbeachtung der vom Gesetz vorgeschriebenen Form nichtig (§ 125 BGB).

Zweck der notariellen Beurkundung ist, Verkäufer und Käufer vor übereilten Entscheidungen zu schützen. Vor allem will das Gesetz sicherstellen, dass die mit einem Grundstückskaufvertrag verbundenen komplexen Interessen beider Seiten sachgerecht erfasst werden.

Eigenbedarf

Wenn eine Wohnung vermietet ist und der Vermieter diese selber nutzen oder einem Angehörigen als Wohnraum zur Verfügung stellen möchte, hat er die Möglichkeit, Eigenbedarf anzumelden und dem Mieter zu kündigen. Hierbei handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, die gesetzlich festgeschrieben ist. Allerdings ist Eigenbedarf aus Mieterschutzgründen an zahlreiche Regeln gebunden, um einen Missbrauch (z.B. eine Kündigung, um die Miete erhöhen zu können) zu umgehen.

Eigentümergemeinschaft

Eine Eigentümergemeinschaft, also die Gesamtheit der Wohnungseigentümer, entsteht automatisch mit der Eintragung der Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher. Einer der wichtigsten Aufgaben einer Eigentümergemeinschaft ist die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Dieses Selbstverwaltungsrecht wird in der Regel durch die Fassung von Beschlüssen auf der Eigentümerversammlung ausgeübt. Die Gemeinschaft der Eigentümer kann im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten Rechte erwerben und Pflichten eingehen, z.B. die gemeinschaftlichen Versorgerverträge (beispielweise Lieferung Fernwärme) abschließen. Keines der Mitglieder kann die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen.

Grundbuch

Das Grundbuch ist im Prinzip so etwas wie der Personalausweis eines Grundstücks. Es ist ein öffentliches amtliches Register, das von den zuständigen Amtsgerichten geführt wird und in dem alle daran bestehenden Eigentumsverhältnisse sowie mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Belastungen verzeichnet sind. Das Grundbuch unterteilt sich in fünf Teile:

Deckblatt: Bezeichnung des zuständigen Amtsgerichts (Grundbuchamt), Angabe von Grundbuchband und Grundbuchblatt.

Bestandsverzeichnis: Lage und Größe des Grundstücks und die genaue Bezeichnung des Katasteramtes nach Gemarkung, Flur und Flurstück.

Abteilung 1: Eigentümer, Grundlage der Eintragung (z.B. Auflassung, Eigentumswechsel durch einen Erbfall)

Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen, wie u. A. Grunddienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen, Verfügungsbeschränkungen (z.B. Wohnrecht, Vorkaufsrechte, Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke usw.)

Abteilung 3: Grundpfandrechte wie z.B. Hypotheken oder Grundschulden

Grunddienstbarkeiten

Die Grunddienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks (des „dienenden“ Grundstücks) zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (des „herrschenden“ Grundstücks). In der Praxis wird die Grunddienstbarkeit vor allem zur individuellen Gestaltung der Rechtsbeziehungen von Nachbarn eingesetzt. Ein Beispiel für eine Grunddienstbarkeit ist das Wegerecht, also das Recht, ein fremdes Grundstück zum Zweck des Durchganges oder der Durchfahrt zu nutzen. Auch das Überbaurecht, also die Berechtigung, ein bestimmtes Bauwerk über die Grundstücksgrenze hinaus auf das benachbarte Grundstück zu bauen, gehört zu den Grunddienstbarkeiten. Grunddienstbarkeiten werden im dienenden Grundstück in Abteilung 2 als Belastung eingetragen.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer muss von jedem Käufer eines bebauten oder unbebauten Grundstückes gezahlt werden. Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung muss die Grunderwerbsteuer entrichtet werden, da der Käufer anteilig das Grundstück erwirbt, auf dem sich das Haus mit seiner Wohnung befindet. Die Grunderwerbsteuer wird nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällig. Erst nach Zahlung der Steuer kann der Notar die Umtragung des neuen Eigentümers beim Grundbuchamt beantragen, da die Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung (Zahlungsbestätigung der Grunderwerbssteuer) durch das Finanzamt eine Voraussetzung für die Umtragung des Eigentümers ist. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist Ländersache, in Hamburg beträgt sie zurzeit 5 %.

Grundschuld

Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten und ist die Belastung eines Grundstücks, mit welcher einem Gläubiger aus dem Grundstück ein bestimmter Geldbetrag zusteht. Die Grundschuld besteht zunächst unabhängig von einer Forderung (einem Darlehen). Damit bei einem Kreditgeschäft die Forderung an die Grundschuld geknüpft wird, bedarf es eines schuldrechtlichen Vertrages, der sogenannten Zweckerklärung, so dass die Grundschuld nur zur Sicherung des bestimmten Darlehens dient. Ansonsten steht dem Grundschuldinhaber (z.B. der Bank) der Betrag unabhängig davon zu, ob die besicherte Forderung besteht oder nicht – das heißt, dass die Grundschuld auch dann bestehen bleibt, wenn das Darlehen bereits beglichen wurde.

Grundschuldbestellung

Bei der Grundschuldbestellung handelt es sich um die Zustimmung des Eigentümers zur Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch. Die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch muss beim Grundbuchamt durch Einreichen einer notariell beglaubigten Urkunde beantragt werden.

Grundsteuer

Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer, die nur einmalig beim Kauf fällig wird, ist die Grundsteuer vierteljährlich zu zahlen. Die Grundsteuer muss von jedem Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstückes gezahlt werden. Eigentümer einer Eigentumswohnung sind anteilig Besitzer eines Grundstückes und müssen daher auf diesen Teil ebenfalls Grundsteuer zahlen. Die Grundsteuer ist objektbezogen – sie bezieht sich auf Wert und Beschaffenheit des Grundstücks – und wird von den Gemeinden erhoben. Vermieter von Wohnungseigentum, können die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag über eine Immobilie/Grundstück bedarf gemäß § 311b BGB zwingend einer notariellen Beurkundung. Das Nichteinhalten dieser Formvorschrift führt grundsätzlich zur Nichtigkeit des Vertrages. Verkäufer und Käufer müssen sich beim Notar durch einen amtlichen Ausweis ausweisen, sofern sie diesem nicht persönlich bekannt sind. Der juristische Teil eines Grundstückkaufs besteht aus drei Teilen:

– Der schuldrechtliche Kaufvertrag: Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und ihm das Eigentum zu verschaffen. Der Käufer ist verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen und den Kaufgegenstand abzunehmen.

– Die Auflassung: In der Regel wird die Auflassung gleichzeitig in der Vertragsurkunde mit dem schuldrechtlichen Kaufvertrag erklärt.

– Der Eigentumseintragung in das Grundbuch.

Grundsätzlich sind Notare verpflichtet, den Beteiligten den Kaufvertrag mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen, damit diese Zeit haben, den Vertrag in Ruhe zu prüfen. Die Notarkosten sind grundsätzlich vom Käufer zu tragen.

Kaufnebenkosten (Notar und Grundbuchamt)

Neben dem Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer fallen beim Kauf einer Immobilie außerdem Kaufnebenkosten an. Auch diese sollten bei der Finanzierung unbedingt einkalkuliert werden. Diese Kosten orientieren sich am Kaufpreis, pauschal sollten hier
ca. 1 % für Notargebühren und ca. 0,5 % Gerichtsgebühren für die Eintragung beim Grundbuchamt eingeplant werden. Sollte ein Makler am Verkauf beteiligt sein, wird eine Maklercourtage fällig, die in Niedersachsen in der Regel 5,95 % beträgt.

Teilungserklärung

In der Teilungserklärung erklärt der Eigentümer einer Immobilie gegenüber dem Grundbuchamt, dass sein Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und diese mit dem Sondereigentum an Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienen Räumen verbunden wird. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass eine Immobilie in Wohnungs- oder Teileigentum umgewandelt werden kann und einzelne Grundbücher für die Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten angelegt werden können. Neben der Zuordnung der Miteigentumsanteile zu dem Sondereigentum müssen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und ein Aufteilungsplan vorliegen, aus dem das Grundbuchamt die Aufteilung des Gebäudes ersehen kann. Jede Einheit, die ein eigenes Grundbuchblatt bekommen soll, wird mit einer separaten Ziffer bezeichnet.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt und ist befristet. Sie dient bei einem Immobilienkauf als Bescheinigung darüber, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung nimmt das Grundbuchamt keine Eintragungen im Grundbuch vor – die Eigentumsumschreibung wäre also nicht abgeschlossen.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird normalerweise vom Notar, der an der Abwicklung des Kaufvertrages beteiligt ist, beantragt. Nach Beurkundung überstellt der Notar eine Durchschrift des Kaufvertrages an das Finanzamt. Nach Prüfung erhält der Käufer dann vom Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Mit dieser kann das Grundbuchamt dann den Eintrag in das Grundbuch vornehmen, der Verkäufer erhält den Kaufpreis und der Käufer ist auch rechtlich neuer Eigentümer.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Das WEG ist die gesetzliche Grundlage für alle Belange rund um die Eigentumswohnung. Es unterscheidet zwischen drei unterschiedlichen Eigentumsformen: Wohnungseigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum. Im WEG werden u.a. die Begründung des Wohnungseigentums, die Rechten und Pflichten der Eigentümergemeinschaft und die Verwaltung von Wohnungseigentum geregelt.